2018-09-20,四川省政府办公厅发布了《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》(简称“省24条”),对成都的购房者和开发商来说,这样的通知并不陌生,因为“省24条”里面的绝大多数内容成都市早就在执行;不过,对于省内其他地级城市来说,这绝对是当头一棒。如果政策落实到位,整个四川的房地产都将降温!

从2018-09-20开始,成都就处在调控之中,限购、限贷、限售等一系列政策,让一部分购房者失去了成都的购房资格,于是他们就转战环成都经济圈的城市(比如绵阳、眉山、资阳)和省内区位较好的城市(比如高铁之城内江、川南交通枢纽泸州、康养度假城市西昌、人口资源大市南充),这些城市又成为了房地产热点。总结一下新政的核心内容,可能以下方面对当地房地产的影响比较大:

1、供应:包括土地供应和多主体、多渠道的住房供应

2、地价与房价:限房价、限地价、竞配建等

3、市场信息公开:包括住宅发展规划、住宅用地规划、预售信息、违法违规行为查处情况等

4、管控资金与遏制炒房:限购、限售、限贷等

5、整顿房地产市场秩序:严肃查处捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告等行为

省政府为何会在这个时期出台这样政策?一方面是贯彻中央关于房地产调控的政策,另一方面也确实说明四川部分城市的房地产市场存在一些问题,该管一管了!

上图是2017上半年和2018上半年全省房地产开发投资对比,成都太突出了,2017上半年成都的投资量是第二名泸州的10.7倍,到2018上半年差距缩小至7.3倍左右。于是我们去掉了成都,然后省内房地产的格局就明显了,泸州、宜宾、南充、广安、乐山、眉山都属于省内比较靠前的城市,也就是当前房地产比较热门的城市,商品房成交量、商品房均价、土地成交量、土地价格比较靠前或者上涨过快,品牌开发商也在纷纷入驻这些城市。

这些热门城市疯狂到什么地步呢?下图和表格是2018年上半年四川各地市商品房销售面积对比,泸州排名第一,445.22万平米的销量已经占了2017年全年的61%了。有统计数据的城市,南充、遂宁、广安、泸州、攀枝花、凉山州(主要是西昌市)等地的商品房销量同比增幅都在40%以上,高于全省19.4%的平均增幅,更是远远高于全国3.3%的平均增幅!

▲省内部分城市商品房同比销量增幅

(数据来源:各市统计局)

除了房地产开发投资和商品房销售面积这两个指标能够应证市场的火热外,还有土地市场也可以证明。据不完全统计,2018上半年,全国排名TOP100的品牌房企在除成都外的川内地级市拿地超过200宗,品牌房企可谓地王制造机,时不时就会看到媒体报道某个城市地价创新高。西昌的楼面地价已经接近8000元/平米,跟成都近郊的楼面地价差不多了;眉山、遂宁、南充、遂宁等地的最高楼面地价突破了5000元/平米,全省至少有13宗土地的楼面地价突破5000元/平米,突破4000元/平米的地块更是多达34宗;从溢价率来看,动辄100%的溢价率,让整个市场惊心动魄。虽然单块土地的价格不能代表整体行情,但是这种风气得不到制止,加上不良媒体的炒作,难免会引发恐慌情绪。

▲近一年来四川各地级市成交典型地块

这次“省24条”的内容明确提到了建立房价地价联动机制,鼓励各地灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。支持各地在棚户区改造中,通过“限房价、竞地价”土地出让方式建设商品住房定向提供给被拆迁居民。这样一来高地价,可能会成为过去式,土地市场稳定后,住宅市场才会稳定。

来感受一下热门城市的房价走势↓↓↓

(数据来源:绵阳淘房)

(数据来源:见水印)

(2018年绵阳房价走势;数据来源:安居客)

(2018年绵阳房价走势;数据来源:安居客)

(数据来源:国家统计局)

(数据来源:国家统计局)

同样凉凉的还有棚改,棚改一直被认为是三四五线城市房地产市场的助推器之一。2018年6月,国开行总行收回了棚改项目合同签订审批权,未来将因城施策,为去库存压力不大的城市,棚改调整为以实物安置为主。以典型城市眉山为例,2015-2017年棚改新开工套数接近或者超过当年眉山商品住宅的销售套数,而且这三年眉山棚改的货币化安置率从36.38%、50.5%、84.25%一步步提高,已经超过全国和全省的平均水平。

▲近四年眉山棚改新开工套数

(2018年为任务目标;数据来源:眉山市政府工作报告)

▲眉山中心城区近五年商品房成交套数

(数据来源:眉山房产网)

“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。”这是2018-09-20中央政治局会议的精神。随后全国多地为调控政策打补丁,调控的指导思想是“房住不炒”,让房地产市场回归理性,“省24条”各地具体会怎么执行,执行到什么效果,乐居将密切关注。